Формування конкуренції на ринках первинної нерухомості: теоретичні передумови, моделі, чинники

Abstract

Здійснено огляд теоретичних підходів до оцінювання конкуренції на ринках України. Визначено необхідність аналіз взаємозв’язку складових, які описують конкуренцію на ринку – структуру, доступність житла, інституційного розвитку та ділової активності на прикладі ринків первинного житла областей України, а також потребу у розробці моделей впливу названих чинників на структуру ринків та доступність житла для населення як базових характеристик для конкурентних стратегій будівельних підприємств. З позицій структурного підходу аналізується ринок первинної нерухомості областей України за індексами концентрації CR-3 і Герфіндаля-Гіршмана. Виявлено, що ринки Київської обл. та м. Київа є найменш концентрованими, частка трьох найбільших забудовників складає 20-28%, що підтверджує існування конкуренції у секторі житлового будівництва міста та області. Найбільш концентрованими виявились ринки Кіровоградської і Черкаської областей. Частка трьох найбільших компаній складає 97-99%. За допомогою кореляційно-регресійного аналізу створено рівняння впливу чинників, які характеризують інституційний розвиток, ділову активність та доступність житла на структуру ринку. Значення факторів, які характеризують ділову активність будівництва (кількість підприємств і загальна площа житлових будівель, прийнятих в експлуатацію) та інституційний розвиток (запровадження інституту старост, кількість фондів підтримки підприємництва), мають обернений зв'язок із концентрацією ринку. Фактори «доступність житла» та «частка об’єднаних громад у їх загальній кількості» мають із результуючим показником прямий зв’язок. Тобто, чим більшою є частка об’єднаних територіальних громад та значення коефіцієнта доступності, тим більш концентрованим є ринок житлової нерухомості. Створено модель впливу на доступність житла наступних чинників: коефіцієнт концентрації, валовий регіональний продукт у розрахунку на одну особу, частка об’єднаних громад у їх загальній плановій кількості, запровадження інституту старост, кількість бізнес-центрів, фондів підтримки підприємництва, координаційних рад, кількість бізнес-інкубаторів, кв м нежитлових будівель, прийнятих в експлуатацію у розрахунку на одну особу.